Diante do atual cenário financeiro mundial, é necessária uma maior e mais aprofundada reflexão quanto a incidência de tributos nas relações comerciais e, em especial, nas transações imobiliárias, que se configuram o foco desta análise.
Temos no Brasil um emaranhado de normas, as quais, muitas vezes, passam desapercebidas pelos contribuintes, causando recolhimento de tributos indevidos ou ainda de forma equivocada.
Neste contexto, lembramos aos leitores das leis 9.250/1995, 11.196/2005 e Decreto 3.000 de 1999, norma estas que oportunizam, aos contribuintes que se enquadram nas hipóteses de isenção, deixar de recolher aos cofres públicos o Imposto de Renda sobre os valores correspondentes ao ganho de capital em determinadas transações imobiliárias.
Assim, o cidadão interessado em comprar ou vender o seu imóvel deve ficar atento, pois pode enquadrar a sua negociação nas hipóteses legais de isenção do Imposto de Renda, fazendo com que o negócio torne-se menos oneroso e que fique facilitado o pagamento de outras despesas inerentes a compra e venda, como por exemplo a Escritura Publica de Compra e Venda, o Imposto de Transmissão de Bens Imoveis (ITBI) ou , ainda o Registro da Escritura Publica de Compra e Venda.
São várias as hipóteses de isenção. A primeira, e mais comum, esta relacionada ao valor do bem objeto da transação, ficando isentas da incidência de Imposto de Renda sobre o ganho de capital as vendas de imóveis ate o valor limite de R$ 35.000,00, conforme determinação artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995, alterado pela lei 11.196 de 2005.
A segunda hipótese de isenção também esta relacionada ao valor do bem, conforme determina o artigo 23, da lei 9.250 de 1995, pleo qual o contribuinte quer vender seu único imóvel, ate o valor limite de R$ 440.000,00, fica isento do pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 anos.
Ressaltamos que nesta caso o contribuinte deverá observar 3 situações distintas para se beneficiar da isenção concedida, quais sejam:
a) Ser proprietário de apenas 1 imóvel;
b) Não haver realizado qualquer outra alienação de imóveis nos últimos 5 anos;
c) Vender o imóvel ate o valor limite de R$ 440.000,00
A terceira hipótese de isenção vem determinada no artigo 39 da lei 11.196/2005, através da qual aqueles que possuem interesse na venda de seu imóvel residencial para aquisição de novo imóvel residencial poderão se beneficiar da isenção sobre o ganho de capital da venda de seu primeiro imóvel.
Para que o contribuinte possa se utilizar deste benefício, deverá o mesmo adquirir o novo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias da venda de sua residência antiga, devendo, ainda, ser pessoa física residente no pais, bem como o novo imóvel residencial deverá localizar-se no território brasileiro. Lembrando, também, que este beneficio poderá ser utilizado uma vez a cada 5 anos.
Importante ressalvar que para a utilização desta hipótese de isenção, o valor integral do ganho de capital devera ser aplicado na compra de outro imóvel.
A quarta hipótese de isenção ocorre quando da desapropriação do imóvel pelo Poder Publico, seja a União Federal, os Estados ou Municípios. Neste caso, mesmo existindo divergências na Doutrina e na Jurisprudência, nos filiamos a corrente majoritária, que defende a inexistência de ganho de capital, vez que o pagamento da desapropriação meramente recompõe o patrimônio do desapropriado, bem como lhe da a justa indenização, expressa no artigo 182 § 3º e 183 caput da Constituição federal, portanto constituindo-se, em indenização, não sujeita a tributação pelo Imposto de Renda.
A quinta e ultima hipótese de isenção de que trataremos diz respeito a possibilidade de isenção sobre o ganho de capital na venda de imóveis adquiridos ate 1969, ficando os proprietários dispensados do recolhimento, observando-se que, para os imóveis adquiridos nos anos seguintes, deverá ser aplicada tabela regressiva de alíquota, conforme determina o artigo 139 do Decreto 3.000 de 1999, o qual ora se transcreve:
ANO DE AQUISIÇÃO REDUÇÃO %
Até 1969 100
1970 95
1971 90
1972 85
1973 80
1974 75
1975 70
1976 65
1977 60
1978 55
1979 50
1980 45
1981 40
1982 35
1983 30
1984 25
1985 20
1986 15
1987 10
1988 5
Outra possibilidade de reduzir a carga tributária na transação imobiliária se da quando o contribuinte erigiu benfitorias sobre o imóvel, realizou reformas e ampliações, podendo as mesmas ser agregadas ao custo de aquisição, diminuindo, por conseqüência, o ganho de capital para a incidência do Imposto de Renda quando de sua venda, através da apresentação de notas fiscais.
*fonte: artigo revista rede imóveis Paraná
